房地產(chǎn)景氣對策訊號綜合判斷分?jǐn)?shù)為16分，較上一季上升1分，燈號仍為黃紅燈 

壹、2010年第4季房地產(chǎn)景氣指標(biāo)分析
 

本季房地產(chǎn)景氣對策訊號綜合判斷分?jǐn)?shù)為16分，較上一季上升1分，燈號仍為黃紅燈，其中建造執(zhí)照面積、新推個案標(biāo)準(zhǔn)單價、住宅使用率與上一季同分，素地交易量指數(shù)則上升1分。
 

領(lǐng)先綜合指標(biāo)為96.48，較上季95.88上升0.63％，屬於穩(wěn)定範(fàn)圍，五項經(jīng)調(diào)整指標(biāo)中，國內(nèi)生產(chǎn)毛額、貨幣供給額、營建股股價指數(shù)、建築貸款餘額變動量、以及消費者物價指數(shù)均為上升趨勢，但幅度大多屬於穩(wěn)定狀態(tài)。同時綜合指標(biāo)為110.09，較上季108.43上升1.53％，屬於大幅上升，六項經(jīng)調(diào)整後指數(shù)中，除新推個案標(biāo)準(zhǔn)單價為下降趨勢，新承做購屋貸款金額、住宅使用率為上升趨勢，三者屬於穩(wěn)定狀態(tài)外，其他建造執(zhí)照面積、基準(zhǔn)放款利率、素地交易量指數(shù)皆為大幅上升趨勢。
 

投資面綜合指標(biāo)為110.20，較上季108.38上升1.68％，屬於大幅上升範(fàn)圍，五項構(gòu)成指標(biāo)(國內(nèi)生產(chǎn)毛額、貨幣供給額、素地交易量指數(shù)、基準(zhǔn)放款利率、營建股股價指數(shù))均為上升趨勢。生產(chǎn)面綜合指標(biāo)為100.46，較上季99.36上升1.10％，屬於大幅上升範(fàn)圍。
 

 

四項構(gòu)成指標(biāo)中，僅營造業(yè)員工平均薪資為下降趨勢，其他指標(biāo)(使用執(zhí)照面積、建造執(zhí)照面積、建築貸款餘額變動量)均為上升趨勢。交易面綜合指標(biāo)為100.37，較上季99.08上升1.30％，屬於大幅上升。

五項構(gòu)成指標(biāo)中，僅新推個案標(biāo)準(zhǔn)單價為下降趨勢，但屬於穩(wěn)定狀態(tài)，其他指標(biāo)(消費者物價指數(shù)、建物買賣移轉(zhuǎn)登記棟數(shù)、土地增值稅額、新承做購屋貸款金額)均為上升趨勢。

使用面綜合指標(biāo)為94.28，較上季94.32下降0.04％，屬於穩(wěn)定範(fàn)圍。三項經(jīng)調(diào)整構(gòu)成指標(biāo)中，除家戶數(shù)年增率為下降趨勢之外，其他指標(biāo)(住宅使用率、房屋租金價格指數(shù))為上升趨勢。

貳、房地產(chǎn)廠商經(jīng)營意願調(diào)查結(jié)果(2011年3月)

相較上一季與去年同季，廠商對本季房地產(chǎn)景氣判斷之淨(jìng)增加分別為42.5％、75％。相較於上一季，就廠商類型來看，仲介/代銷/廣告、建經(jīng)/顧問/地政士/估價師看法較為樂觀，淨(jìng)增加超過60％以上，建設(shè)公司、金融機構(gòu)看法為略偏好，淨(jìng)增加在20％左右。

就地區(qū)來看，北部、中部、南部廠商均一致認(rèn)為偏好，淨(jìng)增加在40％以上。就房地產(chǎn)市場狀況判斷來看，市場推案量、市場銷售狀況、市場房價變化均明顯看好，淨(jìng)增加在50％以上，市場資金週轉(zhuǎn)難易度為穩(wěn)定，金融機構(gòu)承做房地產(chǎn)貸款意願為持平略偏好。就廠商個別經(jīng)營狀況來看，營業(yè)額、房價變化、接受委託案件、成交案件為明顯看好，淨(jìng)增加在50％以上，推案量、銷售率分別屬於持平穩(wěn)定與持平偏好之間，但成交所需時間、新承做房貸金額、利率、成數(shù)則明顯看壞，淨(jìng)增加超過-50％以上。
 

 

此外，若政府重新開徵空地稅，58％廠商認(rèn)為是負(fù)面影響，33％廠商則認(rèn)為有正面影響。若政府針對空地實施照價收買，55％廠商認(rèn)為有負(fù)面影響，33％廠商則認(rèn)為有正面影響。金管會擬採取強化資本適足率、縮短開發(fā)時間、收益定義提高、禁止臨時運用等手段，以避免壽險業(yè)者養(yǎng)地，48％廠商認(rèn)為有負(fù)面影響，45％廠商則認(rèn)為具有正面影響。對於2011年下半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格，73％廠商認(rèn)為下半年房價下滑，18％廠商則認(rèn)為房價上漲，10％廠商認(rèn)為房價持穩(wěn)。

廠商對於20110年第1、2季景氣預(yù)期淨(jìng)增加分別為-15.0％、-35.0％。就2011年第2季來看，不同類型廠商間，金融機構(gòu)與建設(shè)公司明顯看壞，淨(jìng)增加分別為-83.3％、-50.0％，建經(jīng)/顧問/地政士/估價師看法為偏壞，淨(jìng)增加-41.2％，仲介/代銷/廣告則看法兩極化。

就地區(qū)來看，北部與中部廠商看法較為悲觀，淨(jìng)增加分別為-31.6％、-16.7％，南部廠商看法則較為分歧。就房地產(chǎn)市場狀況判斷來看，市場資金週轉(zhuǎn)難易度、市場銷售狀況、金融機構(gòu)承做房地產(chǎn)貸款意願明顯看壞，淨(jìng)增加在-50％以上，市場房價變化為偏壞，淨(jìng)增加-32.5％，市場推案量為略偏壞，淨(jìng)增加-17.5％。就廠商個別經(jīng)營狀況來看，銷售率、成交案件、新承做房貸件數(shù)、金額、利率、成數(shù)等指標(biāo)明顯看壞，淨(jìng)增加超過-50％以上。推案量、房價變化為偏壞，淨(jìng)增加為-33.3％，營業(yè)額、成交所需時間為穩(wěn)定。

參、綜合分析

整體而言，2010年第4季房地產(chǎn)景氣較上季明顯上升，惟領(lǐng)先指標(biāo)持平，廠商對未來景氣預(yù)期偏壞，在奢侈稅與立委選舉等不確定性因素下，七成以上廠商認(rèn)為2011年下半年房價將下修調(diào)整，各界宜更審慎。
 

2010年第4季房地產(chǎn)市場同時指標(biāo)大幅上升，景氣對策訊號上升1分，廠商對景氣判斷呈現(xiàn)偏好，利多與利空消息比為54:46，整體較第3季為佳。展望未來房地產(chǎn)市場景氣，本季房地產(chǎn)領(lǐng)先指標(biāo)上升0.63％，屬於穩(wěn)定狀態(tài)，但受到政府?dāng)M開徵奢侈稅、加強預(yù)售屋財產(chǎn)交易所得稅課徵、以及年底立委選舉的影響，廠商對未來房地產(chǎn)景氣預(yù)期偏壞，淨(jìng)增加為-35.0％，對2011年下半年房價看跌者高達(dá)七成以上。

整體來看，100年的利多消息包括市場游資仍多、失業(yè)率降低、ECFA正式生效，利空消息則有經(jīng)濟成長與貨幣供給趨緩、利率緩步上揚、政府透過奢侈稅與預(yù)售屋財產(chǎn)交易所得稅打擊房市投機客、年底立委選舉、房價偏高、以及建商大量推案等，預(yù)期未來房價可能出現(xiàn)較明顯的下修調(diào)整，相關(guān)參與者須更加審慎。